2009 r. na wtórnym rynku mieszkaniowym
Metrohouse S.A. na podstawie kilkuset transakcji sprzedaży mieszkań przeprowadzonych za pośrednictwem doradców i brokerów spółki, przygotowała opracowanie dotyczące wtórnego rynku mieszkań w 2009 r.
Cena, czyli nie drożej niż 400 000 zł
2009 r. nie sprzyjał realizowaniu transakcji sprzedaży najdroższego segmentu mieszkań. Popularnością cieszyły się mieszkania dwupokojowe i niedrogie mieszkania trzypokojowe będące w zasięgu zdolności kredytowej potencjalnego klienta. Średnia wnioskowana wartość kredytu, wg szacunków analityków kredytowych Metrofinance, wynosiła 342 tys. zł. Miało to odzwierciedlenie w przeprowadzonych transakcjach: największa liczba transakcji została przeprowadzona w przedziale cenowym 200-400 tys. zł (59%). W ubiegłym roku, nawet mimo wyższych niż zazwyczaj możliwości negocjacyjnych, mieszkania w cenie powyżej 500 tys. zł długo czekały na zainteresowanie potencjalnych nabywców. Jedynie 13% mieszkań będących przedmiotem transakcji brokerów Metrohouse posiadało cenę wyższą niż 500 tys. zł., a 2% ogółu transakcji dotyczyło lokali droższych niż 800 tys. zł. Średnia cena transakcyjna mieszkania będącego przedmiotem obrotu wyniosła 357 tys. zł i była o prawie 100 tys. zł niższa niż w 2008 r.
Powierzchnia, czyli pożądane dwa pokoje
Wśród przeprowadzonych transakcji największą grupę stanowią lokale dwupokojowe (44% wszystkich sprzedanych mieszkań). 34% nabywanych mieszkań to lokale trzypokojowe, jednak zestawiając te dane ze statystykami nabywanych powierzchni, można odnieść wrażenie, że mieszkania te charakteryzowały się wyjątkowo małą powierzchnią użytkową. Trzypokojowe mieszkanie o powierzchni 50-60 m kw., choć raczej niedostępne w nowym budownictwie, to dość popularna jednostka w budynkach z wielkiej płyty.
Przyjmując kryteria powierzchniowe, największy odsetek transakcji (40%), dotyczył mieszkań w przedziale 45-60 m kw. Na uwagę zasługuje tylko 9-procentowy udział w transakcjach mieszkań o powierzchni większej od 75 m kw. 6% transakcji to obrót mieszkaniami o powierzchniach mniejszych niż 30 m kw. Takie mieszkania są coraz częściej poszukiwane zarówno przez indywidualnych nabywców, jak i inwestorów. Średnia powierzchnia nabywanego mieszkania, wg szacunków Metrohouse, wynosi 52 m kw.
Rok budowy, czyli mieszkania postdeweloperskie kontra wielka płyta
Przeprowadzone za pośrednictwem Metrohouse transakcje wskazują, że największym zainteresowaniem w 2009 r. cieszyły się mieszkania wybudowane po 2000 r. (35% transakcji). Niewiele mniej transakcji odnotowano w grupie mieszkań wybudowanych w latach 1970-1990. W tym przypadku większość ofert stanowią mieszkania w budynkach z wielkiej płyty. Wraz z postępującą w ciągu roku korektą cen w tym segmencie rynku, znalazło się wiele osób zainteresowanych takim zakupem, traktując mieszkanie w bloku z płyty jako przejściowy lokal na kilka lat. Tezę potwierdza duża rotacja właścicieli mieszkań położonych w popularnych blokowiskach.
Czas sprzedaży mieszkania, czyli średnio trzy miesiące oczekiwania na nabywcę
Poza I kwartałem 2009 r., kiedy średni czas ekspozycji oferty wyniósł prawie pięć miesięcy, w kolejnych trzech kwartałach, czas oczekiwania na sprzedaż obniżył się do poziomu 102-104 dni. Ku zaskoczeniu wielu obserwatorów, najkrótszy czas sprzedaży był charakterystyczny dla budynków wybudowanych w latach 1970-1990 r., często w technologii wielkiej płyty. Nadal dość duże oczekiwania cenowe względem mieszkań wybudowanych po 2000 r. spowodowały, że najnowsze mieszkania czekały na nowego właściciela średnio o ponad 50 dni dłużej niż mieszkania w budynkach z wielkiej płyty. Obserwuje się silną korelację między liczbą pokoi w mieszkaniu, a czasem sprzedaży. Najdłuższy czas sprzedaży (ponad 5 miesięcy) jest charakterystyczny dla mieszkań 4-pokojowych i większych.
Sezonowość transakcji, czyli urlop na poszukiwanie mieszkania
Początek roku nie obfitował w liczne transakcje. W dalszym ciągu nabywcy nie podejmowali decyzji o zakupie mieszkania, a zdecydowani na przeprowadzenie transakcji zderzali się z murem nie do pokonania, jakim okazało się zdobycie finansowania na zakup nieruchomości. II kwartał okazał się najbardziej obfity w transakcje (prawie trzykrotny wzrost umów sprzedaży w stosunku do poprzedniego kwartału), ale warto podkreślić kontynuację dużej aktywności kupujących także w wakacyjnym kwartale 2009 r. III kwartał, mimo urlopowego charakteru, staje się coraz bardziej znaczący dla branży obrotu nieruchomościami. To właśnie w okresie wakacyjnym odnotowano wzmożoną falę zapytań o ofertę z rynku wtórnego. IV kwartał przyniósł oczekiwany, jak w każdym roku, spadek zainteresowania rynkiem mieszkaniowym, jednak okres około świąteczny stał się wyjątkowo czasem wzmożonego zainteresowania rynkiem.
Statystyki transakcji na rynku wtórnym – wybrane miasta
Miasto Średnia cena transakcyjna mieszkania
za m kw. Średnia cena transakcyjna mieszkania Średnia powierzchnia nabywanego mieszkania Średnia różnica między ceną ofertową a transakcyjną
Gdańsk 5895 zł 308 000 zł 49 m kw. 4,5%
Gdynia 5592 zł 381 000 zł 68 m kw. 2%
Olsztyn 4658 zł 202 000 zł 44 m kw. 2,5%
Warszawa 7793 zł 423 000 zł 54 m kw. 3%
KOMENTARZ METROHOUSE
2009 r. był zróżnicowany pod względem natężenia transakcji na rynku wtórnym mieszkań. Początek roku był kontynuacją stagnacji z IV kw. 2008 r. Średni czas sprzedaży mieszkania, wg statystyk Metrohouse, wyniósł wtedy prawie pięć miesięcy, co jest odpowiednim komentarzem do tego, co się działo na rynku. Wiosna przyniosła pewne ożywienie, a druga połowa roku to już znaczna poprawa koniunktury, wzrosła liczba zainteresowanych zakupem, a możliwości negocjacji cen zachęciły do wejścia na rynek wcześniej niezdecydowanych nabywców.
Kupujący przejawiali aktywność zarówno w okresie wakacyjnym, jak i około świątecznym. Do podejmowania decyzji zakupowych najbardziej przyczyniła się liberalizacja polityki kredytowej. Poszukiwania na rynku zazwyczaj ograniczały się do segmentu mieszkań jedno i dwupokojowych, a decydującym o zakupie czynnikiem była cena. Wiele transakcji dotyczyło mieszkań w budynkach z wielkiej płyty. Te właśnie mieszkania najbardziej straciły na wartości. Nasze analizy potwierdzają, że najszybciej dochodziło do transakcji dwupokojowych mieszkań w budynkach z płyty.
Mimo wielu negatywnych ocen ostatnich dwunastu miesięcy, był to sprzyjający okres na zakupy na rynku wtórnym. W tym roku trudno będzie oczekiwać tak zróżnicowanej oferty, a możliwości negocjacji w przypadku najbardziej popularnego segmentu mieszkań mogą nie być już tak oczywiste.
Metrohouse S.A.
styczeń 2010 r.
Zastrzeżenia
• Opracowanie zostało przygotowane na podstawie kilkuset transakcji zrealizowanych przez brokerów i doradców Metrohouse w 2009 r. w oddziałach własnych i biurach franczyzowych spółki w Warszawie, we Wrocławiu, Trójmieście, Olsztynie, Legionowie, Kartuzach, Iławie i Konstancinie-Jeziornej.
• Wykorzystane w opracowaniu dane przedstawiają wybrany wycinek rynku wtórnego, dlatego niniejsze zestawienie nie powinno być traktowane jako kompleksowa analiza rynku.
• Informacje zawarte w poniższym opracowaniu nie mogą stanowić podstawy decyzji inwestycyjnych.
• Autorzy opracowania podjęli wszelkie starania, by dane zawarte w niniejszym opracowaniu zostały opracowane w sposób rzetelny i obiektywny.
Autor niniejszego opracowania wyraża zgodę na publikację w całości lub w części materiałów pochodzących z opracowania z zastrzeżeniem podania Metrohouse jako autora analiz.